■ビルオーナー様からのご質問

Q:サブリースとはどのような契約ですか?
A:ビルオーナー様の所有不動産をイデアルが借り受けます。賃借した不動産を第三者のテナントへ転貸します。イデアルが賃借しておりますので、対象区画での出来事はイデアルが責任を負います。たとえば、テナントの賃料滞納や空室があったとしても、<契約期間中は>イデアルがビルオーナー様へ賃料を支払います。その他、トラブル対応等、ビルオーナー様が抱えるビル経営のリスクを軽減するサービスです。詳しくはこちらのページをご覧ください。
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Q:サブリースだと賃料はどのくらい安くなりますか?
A:現賃料から何パーセント安くなることではなく、あくまでオーナー様のご希望条件をお聞きし、イデアルが回答させていただくというご提案をさせて頂いております。過去の事例では、サブリース契約することによって、もともとの賃料より高くなったというケースもございます。

Q:サブリースについて、又貸しは怖いと聞くんですが?
A:ご安心ください。昔は、不動産市場が未成熟であったり、店舗物件に慣れていない業者が仲介したり、賃貸借契約書内容の不備や知識不足により故意過失問わず、無断転貸(勝手に又貸ししてしまう)が散見され、トラブルも多々あったと思います。イデアルでは、ビルオーナー様と締結する賃貸借契約に、無断転貸禁止の条文を記載してあります。また、テナント選定はビルオーナー様と行い、無断転貸ができない契約になっておりますので、ご安心ください。

Q:イデアルがずっと借りてもらえるのでしょうか?
A:基本的にずっとお借りしたいと考えております。しかし、将来における災害リスクであったり、大きな経済リスクなど予測できない事態が発生した場合など、解約をさせていただく可能性もございます。

Q:サブリース契約する際に、家賃保証はしてくれるのでしょうか?
A:原則、家賃保証はしておりません。サブリース契約において、家賃保証をする契約になりますと、ご提示できる賃料等の経済条件が低くなってしまいます。できる限り、ビルオーナー様の希望条件でお借りしたいと考えており、そのためには賃料を下げて家賃保証するよりも、家賃保証をせずに賃料を希望条件に近づけた方が良いと考えております。ビルオーナー様によっては、賃料が低くなってもよいので家賃保証してほしいというご希望の方もいらっしゃいますので、ケースバイケースでご相談させていただいております。

Q:サブリースのメリットはなんですか?
A:複数ございます。1点目は、イデアルが貸主となりテナントへ賃借しますので、契約当事者という立場でイデアルが貸主責任を負うことができます。ビル経営における諸問題に、貸主という立場で責任を持って対応できます。賃料滞納、空室リスク、トラブル、匂い、騒音、設備問題、水問題等、様々なトラブル、リスクに対し、ビルオーナー様に代わり対応致します。
2点目は、空室リスクが減ります。空室の有無にかかわらず、契約期間中の賃料はイデアルがビルオーナー様へお支払い致しますので、空室であっても、安定した賃料収入を実現致します。
3点目は、賃貸管理業務の軽減があげられます。ビルの運営はプロであるイデアルに任せて頂けます。月々の請求書発行、更新、トラブル対応等のビル経営における煩雑な業務が軽減致します。
その他、テナント選定はビルオーナー様と行いますので、無断転貸リスクはありません。またテナント企業の与信管理は不要です。イデアルがテナントの信用調査を定期的に実施いたします。

Q:サブリースのデメリットはなんですか?
A:直接テナントへ賃貸するよりも賃料が低下します。しかし、オーナー様のご希望賃料でお借りできれば、実質、デメリットはなくなります。イデアルの店舗サブリース契約における、ビルオーナー様のデメリットは、テナントとの直接契約より賃料が低下することのみだと考えております。

Q:所有物件の1F部分で自営店舗を経営しており、2Fが自宅となっています。1F部分を切り離して貸すことはできますか?
A:建物の状況によりますが、だいたいのケースで間仕切り工事、設備の分岐工事などを施し、居住スペースと賃貸スペースを分けることができます。建物の構造上、難しいケースもございます。

Q:貸出しをした際の、周辺相場を知りたいのですが、可能ですか?
A:はい。イデアルで保有している膨大な物件データベースや、過去の成約事例などから、周辺相場の情報提供することが可能です。また、実際に貸出しをされた際の経済条件や、貸出しまでの流れもご提案可能です。

Q:提案を聞いたら、仕事を頼まなくてはいけないのでしょうか?
A:そんなことはございません。賃料査定だけのご提案、周辺相場やマーケット情報の提供だけというケースも多数ございます。

Q:現在の入居テナントの解約から、新規テナントとの契約までの流れを教えてください。
A:<サブリース契約の場合>
①イデアルよりサブリースのご提案、賃料査定、賃貸借契約条件をご提示
②ビルオーナー様で諸条件のご検討
③経済条件合意
④賃貸借契約書内容確認、合意 
⑤ビルオーナー様を貸主、イデアルを借主とした賃貸借契約(マスターリース契約)を締結、保証金等契約金を入金
⑥イデアルが貸主として、新規テナント募集
⑦新規テナント候補をビルオーナー様へご提案、承諾
⑧イデアルを貸主、ビルオーナー様より承諾いただいた新規テナントを借主とした賃貸借契約(サブリース契約)を締結
⑨新店舗内装工事、工期などの確認 ビルオーナー様へご説明
⑩物件引渡し(鍵の引き渡し、引き渡し状態の確認)
⑪ビルオーナー様からご承諾いただいた工事内容にて、テナント内装工事着工(近隣への挨拶、工事申請書提出、工事管理)
⑫店舗オープン
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<仲介の場合>
①新規テナント募集に関してのご提案(賃料査定、募集条件のお打合せ)
     ↓
②テナント募集(イデアルと直接お取引のある約7000社の中から、ご希望に合う企業様に物件をご紹介します)
     ↓
③リーシング報告(現状のリーシング状況に関してご報告いたします)
※リーシング=テナント誘致活動
     ↓
④内見(検討テナント企業様が内見を行います)
     ↓
⑤条件交渉(経済条件、その他付帯条件の交渉、ビルオーナー様との面談、契約書内容の合意)
     ↓
⑥賃貸借契約(契約書調印、入金)
     ↓
⑦物件引き渡し(鍵の引き渡し、引き渡し状態の確認)
      ↓
⑧内装工事(近隣への挨拶、工事申請書提出)
      ↓
⑨オープン
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Q:どんなテナントがいるのですか?
A:定期的に情報提供しているテナント企業様が約7,000社おります。全国展開しているメガチェーン店企業から1店舗のみ経営されてる個人事業主の方まで幅広い業種の出店候補テナント様がおります。また、日々新規テナント企業を開拓しており、オーナー様のご希望に合うテナント企業様をご紹介いたします。

Q:貸したくない業種、業態があるのですが、業種、業態を限定してテナント募集することは可能ですか?
A:はい。可能です。テナント募集時において、経済条件だけではなく、希望業種やNG業種などを確認し、募集いたします。ビルオーナー様のご希望に沿うテナント企業様をご紹介いたします。

Q:イデアルではどれくらい契約実績がありますか?
A:イデアルの実績は、商業用不動産取引の契約数合計で、約1600件の実績があります。(2018年2月時点)
不動産取引以外に賃貸管理やビルメンテナンス、工事施工など、ビル経営における様々な業務の実績も多数ございます。

Q:不動産売買もしているのですか?
A:はい。ビルの売却、購入のご相談、ご提案も可能です。

Q:友人で店舗区画の貸出しを検討しているのですが?
A:ぜひ、ご紹介ください。お貸出しについて、ご提案致します。

Q:テナント募集の際、近隣の人には知られたくないのですが?
A:ご安心ください。テナント募集時点で、店舗で働く従業員などに店舗閉鎖の通知をしていない等、周りに知られずにテナント募集したいというケースは多数ございます。テナント募集情報が漏れないようにごく限定されたテナント企業のみお声がけするなど、細心の注意を払います。

Q:建て替えを考えているのですが、貸し出すことは可能でしょうか?
A:はい。可能です。建て替えの時期にもよりますので、ご提案させてください。1年後などの直近で建て替えをご検討の場合、それまでを短期貸しし、確認済み証取得後にテナント募集をすることが一般的です。また、5~10年後などの中長期で建て替えをご検討の場合は、更新のない定期借家契約でのお貸出しをお勧めいたします。

Q:新築なのですが、募集はできますか?
A:はい。建築確認申請の後、確認済み証発行後であれば、募集することができます。

Q:建て替えを考えているのですが、どのように進みますか? 
A:プランの策定
   ↓
  確認申請提出
   ↓
  確認済証 受領 (ここからテナント募集可能)
   ↓
  工事着工
   ↓
  中間検査(構造をチェックする検査)
   ↓
  建物完成 竣工
   ↓
  建物引渡し
   ↓
  検査済み証 受領

Q:所有不動産が、街の開発エリアに入っているのですが、貸出すことはできますか?
A:はい。開発の開始時期によって対応は異なります。開発開始時期が数年以内に行われるような直近の場合は、開発までの期間、短期契約(定期借家契約、一時使用等)で賃貸するケース。または、開発後に賃貸されるケース等様々です。開発時期が10年後以降のように中長期の場合には、10年未満の定期借家契約で賃貸することが多いです。開発時期、開発計画による、開発後のテナントとの取り決め等、長期的な視野で契約することが必要です。イデアルでは多数の開発がらみの取引実績がございます。

Q:現在、物販店舗に貸していますが、飲食店に貸すことは可能ですか?建物の用途とはなんですか?
A:建築物には用途が設定されています。例えば飲食店、事務所、遊技場、劇場、病院など多くの用途が存在します。面積が100㎡以上のものは変更する用途によって、用途変更をしなければならないなど様々な要件があります。用途変更が必要となった場合は、建物竣工時に受ける完了検査後に発行される検査済み証等が必要となります。

Q:検査済み証がないのですが、用途変更はできますか?
A:建築年が古い建物に関しては、検査済み証が無いことがあります。(紛失等の理由で)その際は、当該役所との協議になり、ケースバイケースの対応をさせて頂きます。協議の結果、用途変更の可否が決定します。

Q:賃貸管理、ビルメンテナンス等もやってますか?
A:はい。商業用不動産のビル経営に係るあらゆる業務に対応しております。賃貸管理契約のみ、またはビルメンテナンス契約のみ、お手伝いさせていただいているビルも多数ございます。

Q:賃貸管理料はいくらですか?
ケースバイケースでご提案させていただいております。通常の賃貸管理業務(請求書発行、テナント対応、トラブル対応、更新業務、レポート作成等)ですと、総賃料の3~5%程度が当社の報酬の目安です。小型ビルですと、月額数万円など、ビルサイズや業務内容によって異なりますので、個別にご提案させていただいております。

Q:更新業務だけお願いすることは可能ですか?
A:はい。可能です。当社が仲介したテナント様でなくても、契約情報等を頂ければ(賃貸管理契約、守秘義務契約締結の上)入居テナント様への更新ご案内、更新事務手続き、契約管理業務を行います。
更新業務だけのご依頼であれば、更新手続き時、更新料の15~20%(税別)を更新事務手数料として頂戴しております。ただし、こちらもビルの事情によって個別にご提案させて頂いております。

Q:原状回復工事や補修工事など工事を依頼することは可能ですか?
A:はい。可能です。一般的な原状回復工事等はもちろんですが、水漏れ対応等、急ぎの対応が求められる工事等もお受けできます。

Q:建替えを考えています。建替え計画の提案をしてもらうことは可能ですか?
A:はい。可能です。建替えはビル経営計画において最重要事項の一つです。建替え計画が先々の長期的計画であれば、建替えシミュレーション(建築計画、想定テナント、想定賃料、キャッシュフローシミュレーション等)のご提案をさせて頂きます。また、当社が提携している一級建築士事務所をご紹介させていただき、法規関連、行政関連の確認をしながら、適切な設計プランを基に様々なご提案をさせて頂きます。

■テナント様からのご質問

Q:出店を考えているのですが、どのようにしたらよいですか?
A:まずはお電話かお問合せフォームより、お問い合わせください。ご希望の物件についてヒアリングし、物件をご紹介させて頂きます。

Q:物件紹介はどのように行うのでしょうか?
A:ご希望に近い物件が出た際に、Web、メール、FAX、電話にてご紹介いたします。

Q:1年後に出店を考えているのですが、それでも物件紹介はしてくれますか?
A:はい。ご希望の物件を紹介させて頂きながら、出店の計画を練っていただいて問題ございません。

Q:特定のエリアのみでの出店を希望しているのですが、物件紹介は可能ですか?
A:可能です。イデアルは一都三県(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)の駅前店舗物件を扱っていますので、こちらのエリアであれば、ご紹介ができます。

Q:条件の交渉はできるのでしょうか?
A:交渉できる物件とできない物件があり、ケースバイケースです。弊社の物件はビルオーナー様と直接やり取りしているものになりますので、ご希望がございましたら、お気軽に担当営業までお伝えください。

Q:イデアルの物件と他社の物件とでは何が違うんですか?
A:一般的には、不動産市場で流通している物件(公開物件)が多数です。当社の物件は、ビルオーナー様から直接、募集の依頼を頂いた物件情報になります。(非公開物件)ですので、複数の業者が間に入りませんので、情報がゆがむ恐れがございません。

Q:融資を受けての出店を考えているのですが、どのように進めていけばよいのでしょうか?
A:まずはご希望の物件に申込みを入れて頂きます。契約までの様々なやり取りと並行して、融資の申請を行っていただきます。契約交渉においては、融資が下りなければ契約撤回などの条件で交渉していきます。

Q:一店舗目の出店で自社の信用力に不安があるのですが・・・?
A:連帯保証人を付けて頂く、もしくは保証会社を利用して頂くなどで補うことができます。しかし、最終的な審査はあくまで貸主が行いますので、保証会社を利用すれば必ず審査が通るということではありません。

Q:連帯保証人をつけなければいけませんか?
A:賃貸人との交渉になりますが、連帯保証人を付ける契約が一般的です。上場企業等では、連帯保証人を付けることが出来ないなどの事情もございます。また、連帯保証人に変わりに保証会社に依頼をすることもございます。様々な状況を鑑みて審査を行います。

Q:居抜きの物件を探しているのですが、ありますか?
A:ございます。物件によって、内装の状態が異なりますので、ご希望をおっしゃってください。居抜きで造作譲渡を受けた場合は、その後の修理等の費用は新たな借主であるお客様のご負担となります。

Q:内装業者を知らないのですが、紹介してもらうことはできますか?
A:はい。弊社とお付き合いのある業者をご紹介いたします。お見積りのご提案は無料で行いますので、お気軽にお問い合わせください。

Q:お店の退去(解約)を考えているのですが?
A:イデアルにご相談ください。交渉になりますが、原状回復工事を抑えたり、造作を売却出来たり、退去日を早めるなど、退去時におけるテナント様のご負担を軽減したケースが多数ございます。

Q:お店の退去(解約)で造作を売りたいのですが?
A:イデアルにご相談ください。ビルオーナー様、次のテナント企業様との交渉を行います。通常の賃貸借契約では造作譲渡は禁止項目になっておりますので、ビルオーナー様の承諾を書面で得て造作譲渡するという形になります。

Q:友人で出店を考えている人がいるのですが?
A:ぜひ、ご紹介ください。ご友人の方にも物件の紹介をいたします。

Q:事務所移転を検討してますが、事務所物件も取り扱ってますか?
A:はい。取り扱っております。オフィス仲介に関しては、ベンチャー企業様のご移転を多数、お手伝いさせて頂いております。